房市 · 前三季度回顾与第四季度展望
跌得不狠，但也没见底
2026 年前九个月，加拿大房市走了一条「年初乐观、夏天回暖、九月掉头」的曲线。全国房价实际跌了 3.4%，多伦多跌得更多。真正的故事不在价格，在两个市场的分化。
2026 年 10 月 23 日全国 + 大多伦多两个维度数据截至 9 月
先说结论：今年不是崩盘，是「没人抢、也没人抛」的僵局。成交量掉了，但挂牌量没有涌出来；价格跌了，但跌得比多数人预期温和。真正在恶化的不是房价，是信心——以及新房开工。
01全国：三个数字看懂九个月
成交、价格、库存，各看一个数就够了。
成交在退，但退得不急。9 月全国成交比去年同期少 7.7%，环比少 2.3%。这个幅度说明需求在收缩，但还没到「夺门而出」的程度。
价格跌了 3.4%，不是媒体常说的 1.6%。这里有个大多数人会看错的地方。9 月全国平均成交价是 $666,538，同比只跌 1.6%；但用来衡量「同一套典型房子值多少钱」的 MLS 房价指数，同比跌了 3.4%。差别来自成交结构——今年卖掉的房子里，便宜的房子占比变高了，把平均数拉住了。均价是「所有成交的平均」，指数才是「你的房子跌了多少」。两个数都对，但只有后者能用来判断趋势。
这一点还有第二个独立证据。Teranet 和加拿大国家银行合编的房价指数，用的是完全不同的算法（追踪同一套房子的重复转手），9 月同比也是 −3.5%。两条完全不同的路走到同一个终点，说明 3.4%–3.5% 这个跌幅是真实的，不是某家机构算错了。
最关键的一条：没有抛售潮。9 月新挂牌环比还减少了 1.8%，在售总量约 20 万套，同比只多了 1.8%。如果房主在恐慌性出货，这个数字应该是两位数增长。供给没有涌出，是今年房价没有大跌的直接原因。
这九个月是怎么走过来的
1 月 · 乐观开局
加拿大房地产协会（CREA）预测全年成交增长 5.1%。当时的主流判断是：积压的需求会在降息后释放。
4 月 · 第一次改口
预测从 +5.1% 下调到 +1.0%。春季市场没有出现预期中的放量。
5–8 月 · 四个月的回暖
成交、供给、价格三个维度同时小幅改善。房价指数从 6 月起基本走平——这是全年最好的一段。
7 月 · 第二次改口
预测转为 −1.4%，从「增长」改成了「萎缩」。
8 月末 · 贸易谈判破裂
加美谈判中断，美方对数十亿加元商品加征 50% 关税。债券收益率应声上行。
9 月 · 掉头
固定按揭利率在央行行动之前就先涨了。成交环比 −2.3%，房价指数环比转负 −0.4%。四个月的回暖到此结束。
「在需求、供给、价格都有四个月温和进展之后，加拿大很多市场在 9 月退了一步。考虑到固定按揭利率最新的跳升，这并不意外。」
— CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart
注意这里的因果顺序：不是央行加息压垮了市场，是市场提前替央行加了息。债券收益率一上行，银行的固定利率就跟着涨，买房的人立刻感受到。加拿大皇家银行（RBC）的判断是，央行要到 2027 年才真正加息，累计约 1 个百分点——但利率的痛，今年秋天就已经付了。
平均成交价只跌 1.6%，但质量调整后的两个房价指数都跌了 3.4%–3.5%。差额是成交结构造成的：便宜房卖得多，把平均数托住了。
02大多伦多：两个市场，两条曲线
二手房在收缩，新屋在崩塌。这是今年最容易被忽略的分化。
大多伦多的情况比全国更重。9 月成交 5,040 套，同比少 9%；平均成交价 $1,006,409，同比跌 5.1%；MLS 房价指数同比跌 4.7%。三个数字都比全国差。
但有一个反直觉的细节：多伦多的新挂牌量同比减少了 14.4%，只有 16,500 套。卖家不是在抢着卖，是在撤。供给收缩得比需求还快，这正是价格只跌 5% 而不是 15% 的原因。
二手房：跌，但有序
按房型拆开看，故事更清楚。第三季度：独立屋中位价 $1,364,400，同比 −2.8%；公寓 $641,500，同比 −4.1%。公寓跌得比独立屋多——这符合「可负担性越紧、跌得越狠」的规律。
但如果只看多伦多市区（416），结论会反过来：独立屋 $1,457,300，同比 −5.9%；公寓 $647,400，同比 +0.4%，居然还是涨的。
把两行数字相减，会得到一个没人明说的结论
多伦多市区公寓 +0.4%，大多伦多公寓 −4.1%。
意味着跌幅几乎全部集中在 905 的公寓带。
同样，市区独立屋 −5.9% 而全区 −2.8%，说明高价独立屋的压力集中在市中心。
如果你在看房，这两个方向要分开判断，不能笼统地说「多伦多房价跌了」。
新屋：这才是真正的危险区
9 月大多伦多新屋只卖出 949 套，比过去十年的月均水平低 52%。与此同时，未售新屋库存升到 19,957 套。
这两个数字放一起，指向一个后果：开发商不会开工。而楼花销量领先开工 12 到 24 个月。也就是说，2028 到 2029 年交房的那批房子，现在就已经决定不建了。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）预测全国新屋开工将从今年的 24.7 万套降到 2027 年的 22.3 万套、2028 年的 21.6 万套，安省更会跌到近二十年低位。
换句话说：今天新房卖不动，换来的是三四年后新房不够卖。这是本轮周期里最确定的一件事，也是最容易被当下价格噪音掩盖的一件事。
全区公寓跌 4.1%，但多伦多市区公寓还涨 0.4%。跌幅集中在 905 的公寓带，不是均匀分布的。
03第四季度：三种可能
不猜一个数，给三个情景，各自说明触发条件。
基准情景 · 量稳价微跌可能性约 55%
成交继续同比负增长但环比趋稳；全国均价名义上基本走平。Royal LePage 预测第四季度全国综合价同比 +1.0%、大多伦多 −2.0%。CREA 预测全年全国成交约 44.5 万套，比 2025 年少 5.2%。
触发条件：五年期国债收益率不再明显上行，央行按兵不动。
下行情景 · 利率二次冲击可能性约 30%
如果债市继续为加息定价、央行在年底前真的加一次，第四季度成交会再下一个台阶，大多伦多公寓（尤其 905）领跌，全国房价指数同比可能走到 −5% 附近。
触发条件：五年期国债收益率单月上行超过 25 个基点。
上行情景 · 信心一次性释放可能性约 15%
如果加美贸易谈判重启并达成某种安排，被压制的需求可能集中释放。Royal LePage 总裁 Phil Soper 的判断是：所有基本面都已就位，缺的只是信心。这类反弹会比模型预测来得快。
触发条件：关税回撤或谈判明确重启。
一个值得怀疑的地方
CREA 预测 2026 年全年均价
$681,681，同比
+0.2%。但 9 月实际均价是
$666,538，同比
−1.6%。要让全年变成正增长，第四季度必须明显回升。
这和他们自己 9 月的数据是矛盾的。更合理的预期是：全年均价大概率落在持平到小幅下跌之间。
04如果你正在做决定
- 买房的人：你现在的议价能力是过去五年里最强的。挂牌量虽然没爆，但成交周期拉长了，卖家愿意谈。真正的风险不是「买贵了 3%」，而是锁定了利率之后又遇上加息——所以先把贷款预批（pre-approval）拿到手，再去看房。
- 卖房的人：9 月大多伦多新挂牌同比少了 14.4%，说明不少卖家已经退出。这反而对你有利——竞争少了。但定价必须跟着 HPI 走，不能按邻居去年夏天的成交价挂牌，那个价位已经不存在了。
- 不着急的人：盯一个数字就够了：五年期加拿大国债收益率。它领先固定按揭利率两到六周。它不下来，第四季度就不会有真正的转折。
「现在买房的人，优势是疫情抢房时代难以想象的。价格已经从高点回落，选择更多，有更多时间，也有更强的谈判力。机会在那里，缺的是行动的底气。」
— Phil Soper，Royal LePage 总裁兼首席执行官
最后说一句：今年的房市，跌得不够狠，所以谈不上「抄底」；但也没崩，所以谈不上「逃离」。它只是把决定权，从卖家手里交回到了买家手里。而这个转移，通常要两三年才会走完。
数据来源与口径说明
成交与价格：加拿大房地产协会（CREA）2026 年 9 月数据；MLS 房价指数（HPI）为质量调整后的「典型房」价格。
独立验证：Teranet–National Bank 房价指数 2026 年 9 月（重复销售法，仅单户住宅）。
大多伦多：多伦多地产局（TRREB）2026 年 9 月月报；房型与区域中位价来自 Royal LePage 2026 年第三季度房价调查（数据由 RPS Real Property Solutions 提供，含新建房）。
新屋：BILD GTA 2026 年 9 月新屋销售报告（数据源 Altus Group）。
预测：CREA 2026 年 10 月预测修正、Royal LePage 2026 年第四季度预测、CMHC《2026 住房市场展望》（预测基准日 2026 年 1 月 15 日）。
利率路径：加拿大皇家银行（RBC）经济研究部。
注意：平均成交价、MLS 房价指数、Teranet 指数、Royal LePage 综合价是四种不同口径，不能相互加减。本文所有跌幅均标注了对应口径。